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Q:提问:您好！看了您的很多文章，受益良多。但还是希望详细咨询一下：1.现在整体经济情况不好，很多形势不明朗，目前是否是好的买房时机？房子买了不涨或者短期下降的可能性大吗？
2.我有一套房子在沿海赛洛城，目前老人在住，想继续持有。现想再买一套自住，预算1000万左右，首付400万左右。目前的几个想法：1.我目前租住在望京北来广营，很喜欢这边的居住环境，但是房价越长越猛，二手房面积够用的，小区环境好的房价太高。现新开盘首开金茂望京樾，85,000每平，目前周边只有空地和规划，有人说25年交房后就会涨到10万。目前开发商给的规划（请见附件)不知道是不是政府的规划，建成的可能性有多大。
2.顺义后沙峪中海首开时光玖里有稍大平层，价格61000左右，户型和居住品质我更喜欢。3.也在看朝青、奥体附近的二手房，但首付都较高，基本在六七成左右。以上哪些增值空间更大？有何建议，先谢谢您了。
A:回答:您好;感谢信任!1、疫情会导致短期成交量萎缩,对长期没什么影响,长远看核心优质房产还要上涨,未来,ZF为了刺激经济增长推动内循环,至少要保证就业;各种货币、信贷、政策宽松变着法的增加供给,通货膨胀必定加剧.房地产不是制造业，房地产是金融业，我们的国家大致有三个数据；货币，实物、通胀，也就是说，滥发纸币的速度远超过实物;造成了全社会的通胀。纸币通胀，才是房价上涨的唯一动力。货币超发比起其他商品，房子的价格最先上涨。也就是说，只要其它前提条件不变的情况下，只要货币供应量继续增加，房价上涨没有尽头;只要保证月供充足,房子本身优质,基本没什么问题,不会发生财务风险;
2、百子湾最大的价值是承接了国贸一带的刚需上车群体，商业比较繁华，夜生活比较丰富，整个区域居住的年轻人偏多，尤其是十八线小明星，这个也是造成这个区域比较乱的主要原因;这一带稍微年限新一点的住宅流通性比较不错，但跑赢大盘有点困难。北京过去是靠刚需购买群体推动房价，现在包括5-10年会是改善群体驱动房价上涨，刚需已经被市场掏空，从近几年的市场成交和房价上涨可以看出，刚需购买力在市场上表现比较匮乏;沿海赛洛城主要的价值是价格比较低,但整个小区管理一般属于开放式社区;六期会比前几期好一些;这个盘流通性很好,保值性尚可,如果有条件的情况下可以考虑下置换;
3、目前北京整体的市场涨幅并不是望京一些品质盘涨的快,全市的一些热点板块基本都是一个行情,望京有奔驰总部、阿里、西门子、探探、优酷、理想、携程、美团、360;这些企业的吸金力度大家有目共睹,北京的房地产市场是点状分布逻辑,就好比一块大饼,零零碎碎撒了芝麻,而有芝麻的地方就是平地崛起一个个十万的楼盘,而周围的大面积空地得靠边站,比如某一个区域一旦崛起互联网风口期公司,估值是千倍万倍的增长,可以一夜之间诞生出无数个千万富翁,这些富翁首要的需求就是买房+置换,
而一旦风口期过去,一切又回归平静,整个区域的价值也会瞬间转移,因此你永远不知道哪个互联网公司会踩中风口期一夜之间崛起,崛起之后能撑几年,而我们能控制的就是“聚焦”,因为只有“聚焦”价值才稳定,望京有这么多含金量高的企业,有的是老牌企业,有的是近几年新兴产业;整个区域发展了十几年沉淀了一批又一批企业,也是北京产住结合发展靠前的区;区域内有大量的购买力,品质楼盘常态化供小于求价自然上涨,道理很简单;未来在货币持续超发的情况下大概率会一直上涨,价格只不过是个信号,主要是货币;回看会员文章08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策;关于新区的一些规划,政府投资的产业导向性发展,不确定因素太多,要慎重选择;望京北的地块整体确定性更强一些;
4、朝青、奥体、后沙峪这些区域那些位置增值空间更大;要看区域的经济增长情况,经济持续增长比较高的区域,会带来大量的就业人口,新增人口最初来到这些地方需要租房,那么这个区域的房产价值也会得到大幅增加,新增人口流入,必然会创造更多财富,购买力的最终需求是改善住房条件,这时候那些高薪岗位多、基础设施完善与相关配套良好、或者地理环境优越的房产价值会提升,如望京、朝青;
望京上述已经告知,北京发展比较靠前的产住结合;朝青属于承接国贸东三环一带比较优质的刚需兼改善板块,整个北京老公房产品占到市场一半的比例，导致次新产品十分稀缺，不管是上车还是置换的人群，大量的需求一次次推高了优质区域次新的价格。一个区域内有充足的购买力，但地段内的住宅产品大多是老公房或者老破大，只有少量的次新或者品质改善产品，就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，
从而一次次将房价推高;东三环国贸以北有断层缺陷,往南比较优质的区域大望路、双井;国贸以北一直到三元桥无优质商圈,全是老房子,东边是朝阳公园豪宅盘,往东就是朝青,配套成熟,品质次新盘扎堆儿,加上仅靠国贸天然优势,朝青发展成最优质的刚需兼改善区域是这个区域的自然规律,除非把国贸以北的断层缺陷解决了,否则朝青会永远是吸收购买力最强的区;
这个就是我们对板块的选择;按照我们的这个方法论选择区域包赚,其次奥体的价值是有稀缺的生态资源,这个是在市场上无法复制的,整个北京奥体公园就一个,所以这个区域内的盘价格比较牢靠;涨幅虽然没有靠近产业区的可观,但整体伦稳健程度还可,
顺义后沙峪属于外围,还是靠主城区的通勤支撑成交量;这个预算如果买在外围会换取更大的面积和更高的品质,但同样会失去涨幅,北京的每一轮涨幅,也都是从主城区开始轮动,主城区涨完、远郊开始涨,但远郊涨的前提是溢价洗净;这些市场规律其实大家都能看得到,只不过我了解的信息更全面一些;从资产配置的角度上,目前持有沿海赛洛城,在望京朝青再配置一套优质房产,更有利于家庭财富的成长性;风险指数较低,这种方案比较稳健;回看会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝一切顺利!
Q:提问:京总好！认真阅读了置顶的精华文章，受益匪浅。现介绍一下我的情况，2010年之前在涿州先后投资3套两居，目前市值约180W，2017年在固安按揭了2套两层和1套一居，目前价格腰斩且每年还房贷约20W。房山户口，在良乡有4套房产，市值1700W，潘家园一套117平的两居，市值660W，目前已无房票，夫妻年收入25W。请京总指导！资产怎样增值和最佳优化方案！谢谢！
A:回答; 您好,感谢信任!您们的房产布局战略上有点问题,希望期间能有一个好的收益,现在调仓还不晚,虽然房地产的城镇化红利期接近尾声,但城市板块红利还没结束,这是大多数人不知道的概念;一个行业随便看看新闻就知道发生了什么,但真正了解到某一个细分领域需要做很多调研;
具体建议1、先把涿州3套固安3套出掉;良乡或者潘家园留一套住的即可,(如果留良乡留最好的小区,面积2-3居);其他全部出掉,这样你们就有1张房票,(如果良乡和潘家园均不住可全部出掉);良乡、涿州、固安本地没有核心产业支撑,未来上涨空间受限;这种房子继续持有增加了时间和成本,反而会损失成本和效率;潘家园虽然在三环核心位置附近,但商圈自身不争气,回迁房占比区域住宅90%;涨幅也一直被市场甩在后面;
有了房票后加一定的杠杆买在优质区域优质楼盘即可;这样即便是你们自己住也会提高生活品质,主要是吃板块红利;您们的年收入略低,但资产数量比较优质,应该盘活现有资产,加上杠杆让资产升值是你们的主要任务;如果全部出掉2张房票可以2套三居,分开布局,如果留一套的情况下选一套三居;买在龙头板块即可;祝一切顺利!期间有问题可在向我提问;
Q:提问:京总您好，看了您的文章和一些问答，有一些问题。目前我家的情况是，夫妻两家人都是北京本地人，有一套父母名下在垡头翠城的经适房正要售出，预计收入400左右。个人和爱人在怀柔19年购入了一套限竞房，21年房下来交了契税，5年后可上市，购入时总价不到300万，目前还剩100公积金没还。目前在怀柔住，我在市里上班，媳妇儿在密云上班。（这也是当时在怀柔买房的原因）
家中有两岁娃一枚，4年后幼升小，家庭目前年收入45-50左右波动。父母这套房售出后考虑换房，优点是无贷唯一住房，但是目前比较纠结，考虑未来孩子上学和房产保值或增值。
问题一:怀柔这套商贷今年已还完，需要不需要把公积金也在近几年陆续提前还了？考虑一:父母在怀柔直接购置一套房产，可以买怀柔区的学区内房屋，有当时看了新盘北科建水岸雁西，是洋房，一层带院总价不到300万。开发商的概念是洋房+怀柔科学城+科学城配套小学（北京实验二小怀柔分校），这种选择是满足了父母居住环境+孩子上学需求（学校目前一般）。但是看了您文章，也知道这种新盘属于站岗盘，预计5-10年后才能出手。这个想法衍生出的一个问题是:怀柔科学城未来发展您是如何看待的？多长时间才能影响到楼盘增值？
考虑二:在市区朝阳新源里、柳芳、花家地这一类地区买一套带学区的老破小，可以贷款一部分整体预算提到500左右，租金补贴房贷。占一个朝阳的学区学位，孩子一年后幼儿园回城里上学，上一些九年一贯制的学校，但是朝阳区目前的升学率惨不忍睹。
考虑三:这一条原本没有，在看完您的文章和向周围教育口的朋友咨询后，500预算也能够上东城区的老破小涿州理想城二手房，东城学区概念相对平均，整体升学率还不错。可以把房子租出去后，在附近再租一套大一点的房子去住。
总结后续问题:综上，我个人还是希望利用这次卖房的契机把400万房款在未来做大一些，如果现在能城里的房，满五唯一出售，恰逢孩子上学，至少加上学籍要求，最快8年后才能出手。等于可以接受较长时间的站岗，那么是在城里老破小站岗好，还是在怀柔科学城这一带站岗比较好呢？怀柔教育目前全市垫底，但目前的信息是2025年怀柔会有一所清华附中承办市教委直管的12年一贯制学校开始招生（我家2026年上学）考虑科学城定位，应该不会太差劲。所以现在比较纠结，这次换房的方向是城里还是怀柔，然后再看自己够得上的区域。望您指点迷津，万分感谢。
A:回答:您好,感谢信任!1、怀柔属于北京的远郊区，位置偏冷，北京的产业发展轴整体是东南，西北有海淀，西南有丽泽，中部有金融街，东边是朝阳亦庄副中心，这几个载体有已经成熟的和正在发展的;所以怀柔发展起来相对较难;一是产业发展，二是人才发展，产业带动人口，最后才是商圈发展涿州理想城二手房，这是楼市的三个支撑点;
这三个对于怀柔来讲难度较大,每一条都存在很大的不确定性;非硬性要求不建议在怀柔置业;哪怕是租房都可,这个是在怀柔购房的基本逻辑,2025年怀柔的清华附中;整体教育质量谁也不敢保证,学校好不好,一是看师资,二是看生源;再往深了说是看家长;从教育均衡的逻辑看,城六区之外先扶持的应该不会是怀柔;
2、东西海朝的学区逻辑不一样,朝阳主要是对外地户籍的家庭比较友好,海淀比较拼,东城相对佛系,又比较均衡,从房屋保值和孩子上学两个维度看在东城以最低总价获取入学名额,这种方案相对稳健一些;城内的老破小不至于站岗,升值属性稍微弱了些,但还是有一些涨幅的,怀柔大概率会亏损,资金成本比较高,另外垡头翠城的房子尽快出售,这种地段的经适房市场不会太好,公积金利率很低,短期不卖没必要提前还;建议认真阅读星球的精华文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利
Q:提问:京总好。近期准备在朝阳买房。具体情况如下：本人目前居住在顺义老城区，小孩小学三年级，考虑解决孩子学区和个人工作通勤，准备在望京、太阳宫、亚运村小营区域购买两居室一套，准备自主并长期持有，重点考虑小升初能够上优质初中，兼顾次新。目前有资金550W，顺义一套房满五唯一价值约260W,目前因为距离孩子上学特别方便，准备继续持有3年再卖。现有以下几个问题拿不准，希望您能够指点：
1、购房总预算750W，两居室如果考虑望京陈分单校，只能利泽西园、南湖东二、望馨三个社区，整体属于老小区，担心4年后学区政策有变不保值；且家里两个人都需要自驾通勤，除望馨外小区停车实在困难；2、还考虑朝庭公寓、嘉美风尚、慧谷阳光三个次新也有750W能靠上的房子，但学区多校，清华附和陈分望实也可以考虑，如果去了其他校就失去买房意义了；
3、太阳公圣馨，亚运村凯旋城也可以考虑，但一个是回迁房，一个有商业，且感觉不如望京总体发展前景好；4、综上，请教京总，考虑上述三类中哪一类小区更合适；5、顺义还有父母在居住，个人也箱继续持有顺义的房子，请教京总，目前按二套购买，和卖掉顺义按首套购买，税费上大约差多少个W？
A:回答;您好，感谢信任！1、丽泽西园、南湖东二、望馨从居住属性上不如方案二中的慧谷阳光，慧谷阳光抛去学区价值，自身的楼盘素质也在区域内名列前茅，如果选择方案一，学区政策发生变化，这些老旧小区唯一的价值被削弱或者去除，价值也会随之降低，如果选择方案二，上不了心仪的学校，但房子的价值还在，并不会影响房子的升值性，从投资角度优选方案二中的慧谷阳光比较稳健一些。
2、圣馨和凯旋城从楼盘角度这两个盘在太阳宫和亚运村商圈内属于尾部楼盘，在市场上缺乏竞争优势，过往的行情数据也都一般，从区域上太阳宫要比望京高一个等级，但亚运村要比望京低一个等级，综合应该是优先望京区域，优质楼盘，其次太阳宫尾部楼盘，放弃亚运村。
3、这个价位购买人二套和首套购买税费相差没有特别大的明显，主要是出卖人房子的属性，是否满五唯一，这个税费变化很大，其次顺义的房子可以和家人商量，如果决定要卖，可以在此次置换计划中一并考虑，顺义本地没有核心产业支撑，房价也常年洼地，如果一家人决定搬到城里生活，不如把顺义的房子出掉把资源集中在这次置换上，一是为了孩子上学，二是为家庭配置一套核心优质资产，从这两个维度上看是没错的，至于孩子目前还在顺义上学，可以考虑房子置换时租一套，只是会折腾一点，并不会影响生活质量和孩子的教育，比较有利于家庭资产的成长性。建议认真阅读精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，祝一切顺利！
Q:提问:京总您好，很荣幸加入，本人丰台东丽温泉一套小两居，然后想置换到车道沟附近小三居预算总价750左右，娃在紫竹院学区，主要考虑挨老人近点，以后方便，不知道是否合适。或者有重点推荐区域参考一下，谢谢
A:回答:您好;感谢信任!1、东丽温泉在丰台属于洋桥板块,这个区域内的住宅普遍为90年左右建成的,2000年以后的只有一个小区,北京的二手房市场除了东西海2000以前的老房子,面积越大越难卖,小面积总价低,刚需客为了通勤距离会选择拿来过渡一下,洋桥这个板块在丰台已经往固化的方向倾斜,未来很难吸收到市场上的优质购买人群,本地稍微有几个钱的都会选择到更优质的区域生活
其次丰台本地缺乏核心产业,房子要稳健的保值增值，第一取决集中的产业，第二取决于成熟的配套，第三取决于品质。尤其是商圈的品质和人文;丰台没有学区概念，只能抓这三个;产业是吸引人的作用，教育是留住人的因素，丰台这两个都没有，所以房价常年洼地，未来教育均衡下的前提，优质的资源会投入到高端人才聚集的区域,
优质的产业结构背后意味着高收入,高收入可以吸引更高层次的人才,持续不断导入人才;各种高端配套起来就会容易的多,有了这个基础慢慢这个区就会形成良性循环,会越来越有活力,对人才、资本的吸引力度也会持续增强.所以丰台值得持有的房子只有丽泽附近的优质板块优质小区,其他区域的房子持有成本很高,不是说不涨,投资是效率优先原则,如果有条件固然选择更优质的区域;才能吃的板块红利,搭上这座城市的快速列车.从这几个基本市场规律出掉往其他区换大方向是正确的
2、距离紫竹桥比较近的板块可以看看厂洼小区;这个老社区管理不错,性价比也可,750认真淘淘拿一套三居性价比还是很高的,其次可以关注下公主坟的翠微中里、南里;都是在你们预算范围之内,如果就近选择优先厂洼,能接受一定的距离可以关注下公主坟;这两个板块在这个预算都还不错;祝一切顺利!
Q:提问:京总好，看的提问学习了很多知识。目前总预算400左右，在展览路上班，想入手一居或者小两居，怕以后房价上涨，主要想保值。目前考虑沿着6号线和16号线区域，根据您推荐重点关注朝阳的常营、朝青、四惠，丰台区的太平桥、丽泽。几个问题向您请教：
1、朝青、丽泽板块部分您推荐的小区已经报价到9万一平了，这种盘还有入手空间吗？2、丰台太平桥区域看作丽泽的辐射区域吗？是否有保值价值？这一块整体生活感觉比较方便，除了少数小区，大多数也比较老了。3、可以接受买房后换租在单位附近，这种情况四惠板块和常营板块您更推荐哪个板块;4、顶层您怎么看，能入手吗？特别是老小区的顶层？平改坡了之后会不会好一点？向您请教，感谢您。
A:回答:您好,1、关于一些热度比较高的板块房价是否到顶,这个问题很多人提问过,从宏观市场看房地产属于金融业,房价上涨的唯一动力是纸币通胀;从微观市场看这些区域的优质盘需求量会永远大于供应量,直白说只要货币供应量继续增加，这些位置的房价上涨没有尽头;价格只是个信号,认为这些位置房间到顶的人必然会一次次错误板块红利
2、并不是说受产业直接辐射就一定会涨价,还要看自身是否争气,举例:潘家园在三环内距离国贸直线距离3公里左右，但整个区域的房子常年跑输大盘，核心原因就是潘家园自身不争气,这样的区域即便是在核心地段也难跑赢大盘;我经常把潘家园说事是因为国贸是北京的地标性建筑,大家的认可度较高,这种例子大家更容易接受,太平桥区域在周围并不算优质商圈,或者说北京西站这一带很难发展出优质商圈,丽泽比较近的优质商圈西局算一个,菜户营,草桥,玉泉营都算是,总预算400左右可以往玉泉营、草桥方向看
3、四惠和常营都可,从增长空间常营优于四慧,400能在常营选一个还不错的盘,顶层能不能买主要看价格,正常价格肯定不要,如果低于小区正常成交价可以考虑,买的低未来在卖的时候溢价权也把握在自己手里,建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我咨询!
Q:提问:京总，您好，目前在京就一套房，位于怡海花园附近2007年的小区，南北通透2居，现在刚有孩子而且有父母帮看孩子，感觉2居有点不够用。我上班在亦庄，爱人上班在国贸但是通勤时间有点长（走路10分钟+地铁50分钟+走路20分钟，单程时间要1个半小时，开车也不咋方便还堵车）所以有几个诉求：
解决三代人的住宿，让媳妇通勤时间控制在单程4-50分钟，我的通勤时间也差不多，暂时感觉没必要考虑学区，但是如果能兼顾的话最好。把目前这套房出手加上手里的现金首付可以达到1000万，麻烦您帮推荐一下适合的区域和符合的楼盘。另外，5-6年后再考虑学区会不会交易成本比较高？你说的丽泽商圈有哪些比较好的楼盘？你觉得新开盘的端礼著和马上要拍的靠近丰台站的造甲村地块如何？北京会针对改善需求降低首付或者利率的政策吗？
A:回答:您好，感谢信任！1、看了基本预算，首付1000往上没必要留在丰台了，你们工作均不在丰台，一个亦庄一个国贸，完全可以在两者取中或兼顾其中一方，楼市的三个基本支撑点; 一是产业发展，二是人才发展，产业带动人口，最后才是商圈发展，丰台本地缺乏核心产业,整个区域因地理位置的因素在过去十几年城镇化进程中发展也是垫底的，这些在城镇化红利期没有发展到位的区域，未来发展的难度只会增加，房子持有成本很高,不是说这些房子不会上涨,投资是效率优先原则,如果有条件固然选择更优质的区域;丰台大部分的房子出掉往更优质的区域换，方向上是正确的。
2、5-6年以后考虑学区会不会增加交易成本，这个需要看选择的是什么学区，如果是名校不但不会反而会规避一些政策的不确定性。
3、从目前的一个形势看，北京应该不会从金融方面针对改善群体降低首付比例，如果全市从金融方面降低门槛，房价必然会再飙升一个高度，整个中国内地的房地产市场其实就是政策市，北京也如此，下跌看政策，上涨看金融和信贷，调控政策控制着房价不涨或下跌，金融信贷就像油门控制着房价能不能快速上涨。
4、如果兼顾亦庄工作方，从亦庄自驾到国贸很方便，通勤时间50分钟以内，可以就亦庄本地看，亦庄有核心产业支撑，整个区域发展也比较快，能兼顾到学区，可以往河西一带看看品质盘，金茂悦四居室1300左右，金茂逸墅四居室1400左右，可以满足三代人居住+学区，在亦庄工作的一方通勤时间大大缩短，生活质量也会提高，这两个盘在整个区域较为稀缺，居住体验良好，保值增值属性也比较稳健，可以重点考虑下这个方案，祝一切顺利！
以上问答来自公众号|京房会
