地产壹线 汪瑞杰 发自河北涿州
作为京津冀第9个限购的区域，过去几百个小时以来，奔向涿州的投资客与刚需客、开发商与购房人，各色人等轮番登场。在限购第一现场，网易房产记者从平静“面子”之下，感受到了暗流涌动的“里子”。
真实情况是，限购并未对涿州楼市起到太大杀伤和限制作用。
尽管人们的目光更多投向临近通州的北三县，但20分钟高铁车程，在过去一年里为涿州形成了强大的竞争力。20分钟在北京也就是5、6站地铁站的距离，站在通勤时间的角度，住在涿州高铁站附近去北京西边上班，比住在北京城东三环还要便利。
限购令出台前，当地部分楼盘价格逼近两万，据称有楼盘出现一号难求情况，限购令出台后，涿州抢房现象似乎没有本质改变。
为何涿州免于政策波及？环北京的抢房客究竟是谁？
房价飙涨的新城
限购对涿州楼市的影响，至少未波及埋伏在高铁线附近的推销者。
限购第二天，网易记者花费20多分钟即从北京西来到涿州东，刚出站口，人群瞬间聚拢把出站的乘客团团围住。“要去哪个楼盘？”“来看房吗？”“要不要来我们项目看看？”突破了这层人墙，眼前是数个在建的楼盘。除开房地产相关从业人员，这一片略显荒凉的“高铁新城”就是一个人迹罕至的鬼城。
到了售楼处附近却是另一片光景涿州新区房价大概多少，一批批看房客拥挤在并不宽敞的大厅里头，近沙盘处人头攒动，都在听销售讲解楼盘区位。
网易房产了解到，限购后第二天来到涿州楼盘的这几批看房客，基本都来自北京，少数几个来自河北。售楼处外的奥迪、宝马车清一色的挂着北京车牌。
在售楼处北京来的客人所谈的基本是对涿州房价的预期和之前的楼市表现。言谈中，他们涿州楼市还有信心，支撑他们的是环京楼市普遍高涨的局面——他们都从环京楼市的一轮暴涨中赚到了钱。
部分客人是限购令后来涿州看房的，对他们而言在涿州购房是一件板上钉钉的事情。
在环京楼市中，涿州是一个价格洼地。东边的燕郊均价早已迈过3万大关，直奔4万而去，大厂香河紧随其后。随着前述地区限购措施铺开，投资客外溢的需求转向涿州。
2016年涿州的部分楼盘新房价格暴涨了5千~6千，涨幅接近50%。这也进一步刺激了还未购房的客人。“高铁附近的楼盘很快就售出了，目前在售的楼盘都得等到19年~20年才能交房。”在限购面前，涿州房地产从业者依旧傲慢。
在高铁新城拿地开发的大部分是来自北京的知名房企，如鸿坤、K2、华融。其中华融垄断了高铁新城的所有商业。高铁新城的房价是涿州市最高的，这得益于新城的规划和便捷交通。
K2狮子城这一项目步行到涿州东站仅需几分钟，使得高铁新城成为投资客扎堆的区域。据称这一区域投资客占比接近70%，承接了大量来自北京的投资和自住需求。
涿州新城的标的并不是老城，而是燕郊、永清、北三县。环京楼市的各个地区互相竞争互相合作，对外一起释放环京楼市的利好消息，对内互相争夺北京外溢的购房需求。
由上到下，从政府到民间涿州新区房价大概多少，各个地区争相开展配套设施的军备竞赛，希望能在京津冀城市群形成的过程中笑到最后。这些地方原本是什么样子？原来的特色如何？这些问题已经被规划建设中的新区巨大的建筑施工轰鸣声代替。环京楼市各区县，房地产是当之无愧的龙头产业。
上有政策 下有对策
在涿州，并不是所有的在售楼盘都拿到了预售证，然而开发商均无视这一点，迫不及待的开始销售工作。
“没有预售证也能开卖吗？”在我们对工作人员表达了担忧之后，得到的是这样的回复。
“所有楼盘都是这么做的。”
涿州是典型的卖方市场，手里攥着房，外面是大群的投资客，开发商只管快速销售回笼资金，至于吃相如何无人在意。
不仅仅是没有预售证，涿州某些楼盘还有奇特的捆绑销售。我们在工作人员的带领下前往涿州一个本地开发商的地产项目，被告知必须捆绑购买一定面积的地下室。对于这个强制购买选项，销售的解释是：“必须要买，各个楼层要买的面积不一样，但是都得买地下室。”
有趣的是，销售的说辞并不是我们寻常见到的“买一层送地下室”这种更好听的说辞，而是毫不遮掩地“就是要强行卖给你”。
与被政策严控规规矩矩的北京楼市相比，涿州楼市俨然一副“法外之地”的样子。即便如此，大量购房者依旧前来看房，火热的现场让人怀疑涿州是不是并没有开启限购措施。限购措施反而成为了开发商暗示涿州还会涨价的有力佐证。现场销售员表示：“封盘之后价格一定会上调，可能一千可能两千。”
价格会涨，限购之后台前的交易量一定会暴跌，因为涿州当地的开发商几乎全部封盘，对外口径是“得等到两会政策后”。限购一出效果立竿见影，涿州的一手房交易量暴跌。只是这番暴跌的图景其实是开发商在政策之下演的一出戏，封盘、推后网签此类伎俩在这是半公开的秘密。
真实的交易在交易量暴跌的台面下一直发生着，“看不见的手”仍然在左右楼市。市场和政府达成了默契，起码维持住明面上的稳定。
本地人买不起房了
涿州市区并不大，市内最高的建筑还不及高铁新城的楼盘。从外观看来，这仅仅是一个尘土飞扬的河北普通县城。它还保留了最乡土的那一面，涿州市中心有一条街，两侧是农户的摊点。每天早上就有各种各样的蔬菜瓜果、猪牛羊肉之类的产品在这里出售。
当地的司机跟我们说：“这边的菜可新鲜了。”街旁边，是涿州市区内一个单价一万五以上的楼盘。这一切被楼盘的销售员称之为“配套纯熟，生活需求一应俱全”。
高铁是涿州改变最大的因素——几乎是唯一的因素。涿州并不像燕郊等地，紧邻北京未来的副中心通州。配套设施虽然不足，但是有着明确的发展前景。涿州未来的教育、医疗等配套能否跟上，撑不撑的起房价，这也是投资客考虑的问题之一。
在回高铁站的路上，本地的司机师傅讲：“现在本地人基本没有人买得起房了，涿州的工资一直就是两三千，哪里买得起一万多块两万的房子哦！”
在资本的力量下，涿州开始了自己的野蛮生长。在这个过程中，本地人的生活被彻底打乱了。原本五六千一平米的房子转眼间就飙到一万以上，自己的收入却还在原地踏步。不管他们愿意与否，资本的车轮把涿州的一切全都卷入。生平第一次，本地人发现自己的生活完全不被自己掌握。
如今，进出涿州城区的道路已经愈发拥堵。大街上停着各式各样的豪车，没几辆是本地人的。来自天南海北的客人和销售，把涿州的每一个售楼处变成各地口音的汇聚场。光听售楼处的声音，你根本无法知道你在哪个省哪个市。
如果说京津冀城市群的未来基调之一是“融合”，这一宏大远景在售楼处率先实现了。
类似的事情并不是第一次发生，涿州是环京楼市的缩影，环京楼市是快速城市化的缩影。在大城市大规模扩张的同时，每一个被资本卷入的地方都发生着类似的故事，繁荣与破败共存，新城区和老城区隔空对望，谁也瞧不上谁。
而新涿州人正乘坐一班又一班高铁汹涌而至。涿州距离北京仅20多分钟的车程，房价只有北京五环的一半。错过了北三县，被房价压得快窒息的他们把涿州当做救命稻草一把抓住。住在涿州，工作在北京的刚需购房者表示：“虽然涿州新城现在还没发展起来，但是几年之后配套设施应该都会好的。”
网易房产记者顺着描述未来配套的刚需购房者的手指望去，眼前是一片长满杂草的荒地。
这一切对涿州而言有好也有坏，别的不谈，在炒房客的心中涿州的房价应该还会涨。毕竟这几年的中国楼市尤其是环北上广深楼市证明：那些炒房客，从来就没输过。
