各位粉丝，
今天，一则传言在网上发酵。传言是这样的：
“经中共中央会议决议，将河北省易县、涞水划归北京市房山区管辖，组建房山经济旅游新区；将河北省涿州、固安划归北京市大兴区管辖，组建成立大兴空港经济区。北京市人民政府贯彻执行。河北省通过贯彻执行。文件已经到了保定涿州。保定市涿州市委组织部都在调整。”
这个传言已经被证实了是“无此消息”。
涉及行政区划调整的任何消息，在未发布之前，【京房字】都不会去猜测和分析。但是这个消息的来源非常清晰——环京中介和开发商在炒消息。
其实回想一下，最近两年，类似于环京的河北某地要并入北京的传言不断，其实大都是环京一些房地产项目炒作热点的“虚假营销”。
必须要炒作要并入北京？才能体现价值？房子才能值钱吗？
答案是什么？
前天，河北出台了一个房地产调控政策，从之前该省各城市各自出台调控政策，转为了以全省的名义，出台统一的调控政策。
在京津冀一体化的大背景下，要看懂北京、天津、河北哪一个省市，就要从更大的区域、更高的层次来分析。所以，【京房字】向专家组中的一位匿名人士约稿，就粉丝集中发来的疑问，回答了几个重点问题。
PART 1 “最严”限购后，河北房子就不值钱了吗？
先说答案。当然不会。
这是粉丝提问最多的问题。【京房字】对河北省调控的消息来源进行了截屏，很多粉丝对加粗那句话造成的实际影响，都有很多问题要问。
来问【京房字】的粉丝，绝大多数也是在以前就问过要不要买燕郊、大厂、香河、固安、武清、涿州、张家口等地的粉丝。从昨天到今天的回复可以看出，他们比较着急。
于是，志愿者摸了摸这几个区域的二手房市场（二手房市场对政策反应更快），当地中介完全给出了两种不同的答案：一种说还在涨，一种说已经下降了。
中介说法不同很正常。于是【京房字】找了一些机构的统计数据。从量和价格来看，河北的房价确实在回落。
这有一组来自于伟业我爱我家的分析和数据，和大家分享：
3月底，紧跟北京调控收紧的步伐，河北环京的张家口、廊北三县、固安、涿州、涞水等热点环京区域都进一步收紧了楼市调控政策。伴随着政策的全面紧缩和北京楼市的快速降温，环京楼市也于4月呈现出了降温趋势，尤其是受新机场利好被购房人所关注的固安区域，以及受北京行政副中心利好被购房人关注的廊北三县，还有受冬奥会利好被购房人关注的张家口区域等，房地产市场都呈现出量价齐跌的走势，新一轮楼市调控政策的成效正在显现。
据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年4月，廊坊市固安县的新建商品住宅成交量为1879套，环比3月下降40.3%；廊坊市主城区（安次区、广阳区）的新建商品住宅成交量为2275套，环比3月下降6.8%；廊坊市香河县的新建商品住宅成交量为1893套，环比3月下降46.5%。从2017年1-4月的整体走势来看，廊坊主城区的新建商品住宅交易量是小幅波动、整体下滑；固安和香河在经历了1-3月的连续上涨后，4月份开始出现较大幅度下滑。
在【京房字】公众号设立的这几年中，很多粉丝都有个概念叫“越限越涨”。当然这是忽略了其中很多货币、金融政策之后得出的一个不太客观的结论。如果大家能找到按月度反馈的房地产市场成交量、成交价数据，就会发现，用调控政策抑制投机，确实会生效；而导致房价再次抬头的，往往都是出了贷款折扣、降息、税收优惠政策之后。
所以，从当下角度讲，新政从严时，房价回落是正常的，但不至于悲观到“不值钱”的地步。
为什么呢？原因在下面。
PART 2 抑制房地产先行，需要从思路到行动。
如果这一轮调控政策能坚持下去，那么对于河北来说，真有机会打破“房地产先行”的固有套路，进入城市化和城镇化进程的新阶段。
首先，【京房字】来说说什么叫房地产先行。
在固有套路中，一个城市想发展又没钱，最容易的方法是先放消息出去——我们要在这里修条地铁、修个大园区，引开发商过来拿地。
地卖出去了，地方政府就有钱把这条地铁、这个园区弄出来。开发商同样也可以拿着这个消息去卖房，让购房人知道，这里会有地铁、会有园区，房子也能卖个好价钱。
这么看，政府有钱做基础设施了，开发商挣钱了，购房人也能在房价还不高的时候，买上一个有潜力地段的房子，岂不是三全其美？
可惜，好戏也有唱跑调的时候。很多城市规划不能落地的情况并不罕见，而开发商为了卖房给“消息”注水，代理公司、销售为了业绩瞎忽悠的情况比比皆是。
对于环京楼市，最常见的各种忽悠就是说了好多年的“这里明年并进北京”、“北京*号地铁线东/西/南/北延到这里”、“**桥要修通”、“**高速就在这里设出口，进京就15/20/30分钟”、“**高铁在这里设站，进北京15/30/60分钟可以通勤”……
甭管规划是否有，能不能落实，牛皮先吹出去再说。这是“房地产先行”的问题之一。
问题之二，是这个模式，总能轻而易举地带来炒房客。开发商和炒房客竖起的房价铁壁，会将一些真有兴趣、产业发展也需要的人挡在外面，反而伤及规划的初衷。
当然，当地政府也有做着做着自己跑偏的时候。最简单的，看燕郊。
燕郊这个地带，其实是个工业园区。可现在呢？它很像一个低配版的回龙观。河北的基础设施建设投入远不如北京，工业园区的地下基础设施投入不如住宅区，这二者叠加之后，燕郊更惨。
更可怕的是，房价涨了，基础设施没跟上。可以说，燕郊的基础设施之所以出现诸多问题，和过去20年的思路正相关。
也正是因此，才出现了这样“拨乱反正”的调控思路——
【京房字】的每一位粉丝，应该都对这3个字有感受——“摊大饼”。在基础设施建设不足以支撑卫星城、新城发展时，“摊大饼”是最经济、最省钱的一种发展方式。当年没钱，要修路、通燃气、通地铁的计划，只能一圈圈“摊”出去。一下修50公里没钱，那就先修5公里，把5公里周边开发了，再修10公里，再开发……
这样看，当年确实经济了，但核心城、中心城、郊区之间也都连起来没有喘息之机了。
这次的调控，就是要在还来得及的时候，留出喘息的空间——严控贴边发展、严控交界地区大规模开发、坚决防止“铁围子”，都是这个道理。
否则，以当地政府卖地、回款的路子，一定会有贴着北京的用地出现；而以开发商逐利的路数，也一定会以“环京”为最大卖点，去炒高房价。
如果这样，京冀交界之地，就会变相地成为新一轮摊出大饼的“边”。如果真不改这种模式，那和北京再修个8环继续往外摊，还有什么区别？
所以，控制房地产先行，在河北这里，必须从思路变成行动。
也许您要问了，如果不这么干，那河北怎么办？北京毕竟要疏解，疏解出来的功能，不能就近安排吗？
说到这里，就有一个新概念——城市群。先用一张来自北京市规划院的图做引子吧。
后面的篇幅还比较长，咱们分两天说。如果感兴趣可以留言，【京房字】志愿者会统计大家的问题，在后续的集中答疑中体现。
今天就到这里，谢谢各位。
链接：目前河北省实施限购7个城市的当前政策
石家庄：
非本市户籍居民家庭在申请购买首套住房时，须提供近2年内连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，限购1套住房（含新建商品住房和二手房）；对在市区范围内已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂不得在本市购买住房，购房时间以交易合同网签备案时间为准，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。
提高住房公积金贷款首付比例，缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买首套普通住房的，最低首付款比例调整至30%；使用住房公积金贷款购买第二套住房的，最低首付款比例调整至60%；对购买第三套及以上住房的，住房公积金管理中心不予办理住房公积金个人住房贷款。暂停发放住房公积金异地贷款。
对于首次购买普通住房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于30%；对已拥有1套住房且无购房贷款或贷款已结清的本市户籍居民家庭，为改善居住条件申请商业性个人住房贷款购买普通住房，首付款比例不低于40%；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的本市户籍居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，首付款比例不低于50%。对购买第3套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停办理商业性个人住房贷款。
保定：
3月19日，河北省保定市人民政府网站发布了《保定市人民政府关于加强房地产市场调控的意见》。意见提出，调整莲池区、竞秀区和高新区购房政策，暂停向拥有主城区3套及以上的本市户籍居民家庭出售主城区新建商品住房及二手住房;暂停向拥有主城区1套及以上的非本市户籍居民家庭出售主城区新建商品住房及二手住房。
雄安新区发布后，保定限购加码。
保定市清苑区：4月5日，保定市清苑区人民政府发布关于加强房地产市场管理的意见，暂停向拥有城区3套及以上住房的本区户籍居民家庭出售城区新建商品住房及二手住房；暂停向拥有城区1套及以上的非本区户籍居民家庭出售城区新建商品住房及二手住房。
保定市徐水区：4月5日，保定市徐水区人民政府发布关于加强房地产市场管理的意见，暂停向拥有本区3套及以上住宅的本区户籍居民家庭出售新建商品住房及二手住房。取得本区居住证的非本区户籍居民家庭，方可允许在本区购买一套住房；暂停向拥有本区1套及以上住宅的非本区户籍居民家庭出售新建商品住房及二手住房；在本区购买新建商品住房或二手住房后，须在取得产权登记证书满2年后方可进行交易。
保定市满城区：4月5日，保定市满城区人民政府发布关于加强房地产市场管理的意见，暂停向拥有满城区（含保定市主城区）3套及以上住房的本区户籍居民家庭出售新建商品住房及二手住房；暂停向拥有满城区（含保定市主城区）1套及以上住房的非本区户籍居民家庭出售满城区新建商品住房及二手住房。
定兴县：4月5日，定兴县人民政府关于加强房地产市场管控的意见，暂停向拥有县城区3套及以上住房的本县户籍居民家庭出售县城区新建商品住房及二手住房；暂停向拥有县城区1套及以上住房的非本县户籍居民家庭出售县城区新建商品住房及二手住房。
廊坊：
3月21日，廊坊市人民政府办公室发布《关于进一步加强房地产市场调控的意见》，从3月22日起实行区域性住房限购和差别化住房信贷政策，以及差别化住房公积金贷款政策。
此次实行住房限购的区域为廊坊市主城区（包括广阳区、安次区、廊坊开发区）、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县和永清县。
《意见》规定，在廊坊市限购区域，非本地户籍居民只能限购一套住房，首付从最少30%提高至50%。与此前对本地户籍居民不做限购相比，此次廊坊本地户籍居民购买首套房，首付比例最低为30%，购买二套房，首付最少50%，若使用公积金贷款，首付最低60%；购买三套房不能申请公积金和商业贷款。
具体来看，一、在商业贷款方面：
1.非本地户籍居民限购1套住房且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房。
2.本地户籍居民家庭购买第一套住房，申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低30%。
3.对拥有1套住房的本地户籍居民家庭，为改善居住条件再次申请商业个人住房贷款购买住房的，首付款比例不低于50%，包括新建商品住宅和二手住房。
4.对购买第三套及以上住房的本地户籍居民家庭，暂停办理商业性个人住房贷款。
二、在公积金贷款政策方面，购买首套普通住房，最低首付比例调整至30%；购买第二套住房，首付最低60%；停止购买第三套及以上的公积金个人住房贷款的发放。
霸州市：4月5日，河北霸州发布关于进一步加强房地产市场调控的实施意见，规定实行住房限购的区域为霸州市辖区。非本地户籍居民家庭须自申请购房之日起前2年内在霸州市累计缴纳12个月及以上个人所得税或社会保险(城镇社会保险)，限购1套住房且购房首付款比例不低于50%涿州购房贷款新政策，包括新建商品房和二手住房。
本地户籍居民家庭购买第1套住房，申请商业性个人住房贷款的，首付比例不低于30%。
廊坊文安县：4月5日，河北廊坊市文安县发布进一步加强房地产市场调控的实施意见，非本地户籍居民家庭须自申请购房之日起前2年内在文安县累计缴纳12个月及以上个人所得税或社会保险(城镇社会保险)，限购1套住房且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品房和二手住房。本地户籍居民家庭购买第1套住房，申请商业性个人住房贷款的，首付比例不低于30%。
沧州：
3月23日，河北省沧州市人民政府网发布《沧州市人民政府关于强化房地产市场调控的通知》，对居民购房政策作出调整。《通知》要求，非本市户籍居民家庭在主城区已拥有1套及以上住房的，暂不得在主城区购买住房(含新建商品住房和二手住房);本市户籍居民家庭在主城区已拥有2套及以上住房的，暂不得购买普通住房(144平方米及以下)。
同时，进一步提高住房公积金贷款首付比例。居民利用住房公积金贷款购买首套住房最低首付款比例提高至30%;购买二套住房最低首付款比例提高至60%;停止发放三套住房贷款。
此外，对差别化住房信贷政策作以下要求：对在主城区内首次购买普通住房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于30%。对主城区已拥有1套住房且无购房贷款或相应购房贷款已结清的本市户籍居民家庭，为改善居住条件申请商业性个人住房贷款购买普通住房，首付款比例不低于40%。对主城区拥有1套住房且相应购房贷款未结清的本市户籍居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，首付款比例不低于50%。对在主城区购买第3套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停办理商业性个人住房贷款。
任丘市：4月5日，河北省任丘市发布关于进一步加强房地产市场调控的通知，非本地户籍居民家庭已取得居住证且自申请购房之日起前两年内在任丘市累计缴纳24个月及以上个人所得税或社会保障的，限购1套住房且首付款比例不低于50%。包括新建商品房和二手房。本地户籍居民家庭购买第一套住房涿州购房贷款新政策，申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于30%；对拥有一套住房的本地户籍居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，首付款比例不低于50%，本地户籍居民家庭在主城区已拥有2套及以上住房的，暂不得购买住房。
承德：
4月10日，河北承德市政府于当晚出台了《承德市人民政府关于加强全市房地产市场调控的意见》，宣布将实行住房限购和差别化住房信贷政策，非本市户籍的居民仅限购1套商品住房。
该意见提到，非承德市本市户籍居民家庭在中心城区(双桥区、双滦区、高新区)范围内限购1套新建商品住房。
对在中心城区范围内已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂不得在本市购买新建商品住房，购房时间以交易合同网签备案时间为准，且新购买的商品住房须取得不动产证满二年后方可转让。
贷款方面，首次购买普通住房且申请商业性个人住房贷款，承德市户籍居民家庭首付款比例不低于30%，非本市户籍居民家庭首付款比例不低于50%。
已拥有1套住房且无购房贷款或贷款已结清的本市户籍居民家庭，为改善居住条件申请商业性个人住房贷款购买普通住房，首付款比例不低于40%。拥有1套住房且相应购房贷款未结清的本市户籍居民家庭，首付款比例则不低于50%。购买第3套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停办理商业性个人住房贷款。
唐山：
4月14日，唐山市政府办公厅发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，从4月14日起，唐山市实行住房限购政策。《意见》明确，非唐山市户籍居民家庭在市中心区(路南、路北、高新区)已拥有1套及以上住房的(购房时间以交易合同网上签约时间为准)，暂不得在市中心区购买新建商品住房和二手住房。
秦皇岛：
4月15日，秦皇岛市人民政府下发《秦皇岛市人民政府关于加强房地产市场调控的意见》，要求对海港区城市建成区等三大区域实行限购政策。
《意见》显示，此次限购的范围为海港区城市建成区（不含金梦海湾商务旅游度假区）、北戴河区、秦皇岛经济技术开发区西区。
《意见》要求，对于非本市户籍居民家庭在本市限购区域已拥有1套及以上住房的，暂不得购买新建商品住房和二手住房。能够提供在本市满六个月以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民，在购房时视为本市户籍居民。
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