我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问：房姐好！新人首问，盼回复！情况如下：家庭京户，目前学院路老破小一套，全款，市价400左右，孩子后年小学，大厂孔雀城一楼带院3居一套，全款，市价200左右，自由职业目前收入不稳定，基本无还贷能力，(因爱人在上一次婚姻内家庭购过房子，在四线城市，对方公积金贷款，负责还贷，但房本写我爱人的名字，离婚协议约定此房归孩子所有，但一直未过户，目前贷款未还清)请问这种情况是否我们目前家庭购房也属于二贷？如果我们目前的情况属于二套二贷，是否只有LH才能如您所说使用杠杆进行有价值购房投资？还是有其它方法，万望指点，当前希望家庭资产重组，利益化，以投资为主，考虑如下，1因学院路老破小溢价，周边对口小学也是普通小学，是否可考虑卖掉学院路去朝阳买房自主，选择孩子上学方便的楼盘即可，如此既有一定改善居住条件的空间也可自住保值，或者完全为了上学方便直接租房亦可，请房姐帮我分析下此方案是否可行，利弊如何，给出建议，感谢！2.孔雀城房屋目前出售中，近期应该会出手，出售后打算纯投资一套城里的老破小，用您说的方法先全款再贷款，因目前还款能力弱，希望考虑总价相对低涿州房价钱一平方，租售比高的紧凑2居老公房，希望2-5年后好出手，有较好获利空间，烦请房姐推荐适合的区域，户型，合适的价格区间，不胜感谢！另请问我未考虑到的您是否还有更好的建议和方式，主要针对家庭资产重组和投资这方面
回答：1. 因为北京认房认贷，名下有一套，再看肯定是二套了。LH或者全款抵押的方式买都能加杠杆2. 思路没问题 ，不知道你们孩子在哪里上学，朝阳在望京或者朝青板块选筹自住+保值都不错3. 400内的标的 可以看看 炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里 。租售比都还不错，租金能抵一部分月供。更推荐2套置换为一套，兼顾自住+保值会更好。分散资金看二套因为总价都不高，很难淘到好的标的
提问：我的老板在温州这边有银行关系，大面积的房子，一般都能贷平或者超贷。超贷50万的，他说看不上。我想问一下如果都是零首付或者超贷，价格也合理的话，温州的房子可以持续投资吗？一年买个几十套？
回答：浙江的小城市，房价都不便宜，本地有一部分购买力人群。但是人口分散，相对地域性也比较固定，不会有太多新增外来人口。之前我说的，选筹是买房的基础。选筹错误，贷款越多亏损越多。
提问：房姐你好，入圈首问，几年前入手了马坡一个一手新盘（恒华湖公馆），成本单价3w4，一楼面积164带等面积地下室和50平花园，有360贷款（85折利率），请问下从纯投资角度看，是否还具有持有价值呢，现在出手感觉不是很高，出租也价格很低，是卖掉换靠近城区的，还是继续持有等待下一波行情呢，求给予意见，如果换标的，回龙观，望京，双井，酒仙桥几个区块求推荐一下
回答：如果你手中也有闲余子弹，那可以将马坡的卖掉置换城内，否则就没必要换。可以看看 宝星国际、大西洋新城、慧谷阳光、首城国际 等
提问：姐姐，你好！刚才问题没有说完，中介说换房可以先买有卖6个月周期够用，这样做很危险吗？
回答：一般建议先买后卖，目前的市场，有利于买方。多看房，多比较，与中介打好关系，锁定片区，遇到笋盘，果断出手就对了。但是合同上需要协商好交易周期，先把合同所有条款，改成利好你方，给自己留足缓冲时间。
提问：房姐您好！新人首问：涿州一套90平全款，重庆17年入手奥林匹克花园红城122平跃层，贷款80w月供5000，目前出手约165w。北京工作考虑入手一套自住及房子，算首套二贷，首付250，可突破到300，年收入60+单身不考虑学区，希望有朝南的房间，居住品质好一些，交通便利。没有固定办公点要求，有推荐合适的区域或楼盘吗（没有通州社保）？选择多少标的合适？角门阳光花园小区有一套南北通透89平，报价632，是否可以入手（之前看的基本是一居和低单价两居，看了您说的全款再抵押目前看两居）？看了精华帖感觉您重点推荐的都是朝阳的房子，南边的房不适合买吗？感觉这边离大兴机场和南站比较近，是否有空间？重庆的房子现在适合卖掉还是长期持有？根据目前情况如何处理能兼顾北京入手及增值需求？
回答：性价比还可以，没有硬伤可以入南边建议看 草桥、角门、丽泽商务区、马家堡 主要淘星河城、阳光花园这些离商业近，品质还不错，交通便利的标的。大兴机场的作用并没有想象或者规划的那么大，对周围的房价会有一点点拉动作用，但不明显.建议将重庆出掉，增加北京的筹码
提问：新人首问: 房姐，我在房山碧桂园有一套房子，是sfsd，17年买在了高点上325万购入，现在跌了50万。因为上班要去望京太远了，想换房到通勤近的地方。卖掉手上这套，还完贷款，只剩100万了，加上这两年攒的钱，估计总首付能在200万。问题1: 我应该现在换房还是等房子再涨一轮多拿些首付再换？现在换房，虽然首付是亏了，但是我跟想买的房子之间差额。未来换房，虽然首付多了，但是想买的房子也会涨，最终可能首付也多了贷款也多了。该怎么选？问题2: 未来长期发展可能大概率集中在望京和三元桥亮马桥国贸一带；准备生小孩所以对社区环境物业和居住氛围希望能好一点，别太乱；对学区没有要求。希望找500万左右的两居，请房姐帮忙推荐几个小区吧。问题3: 我现在刚自己开了一家新公司，时间不长，自己给自己开工资，这种情况，如果换房，可以用dyd？还是找个熟人房票用sfsd比较合适？两种情况哪个能买更高价格的房子？
回答：除非一年后首付能增加到400，否则不需要等。重点看下望京板块 南湖东园 南湖中园 望京西园 利泽西园以及望京新城建议dyd方式。sfsd买新盘能高杠杆， 二手都有总价约束。
提问：房姐好！新人首问：刚出手名下住房，腾出首套首贷资格。子弹360，我在良乡上班，过几年退休，孩子在空军总医院附近上班，拟用我们的资质（能贷15年）购买一套总价620万上下的80～90平米两居室。购房目的：老两口退休以后可以离孩子近点，相互有个照应。孩子未婚，这两年孩子主要居住，过几年孩子结婚生子老两口居住，生活方便。目前主要考虑孩子通勤和投资保值，30以内的板块。关注过：1、远洋山水（包括沁山水）；2、玉海园；3、田村；4、定慧东里；5、恩济里；6、丰台万年花城；7、草桥欣园等。考虑以后兼自住。请您帮助指点分析，给排排序，另外如果有更好的选择，也请您帮着分析指点。谢谢！期盼您的回复！！
回答：保值角度不建议看远洋山水（包括沁山水），由于在八宝山这一片，远洋山水基本是的次新，类似十里河山水文园，相对稀缺造就了远洋山水的普遍溢价。整体排序 丰台万年花城草桥欣园恩济里定慧东里玉海园田村
提问：房姐好！新人首问，首套首贷，目标刚需两居室，总首付180W以内，总价450W以下，在民航医院附近工作，计划明年结婚后要小孩。目前在这个预算范围内的房子，我看了金隅泰和园、兴隆家园（回迁房那几栋）、丽景馨居甘露晴苑的房子。咨询如下问题：（1）我的思维比较局限，从您角度来看，金隅泰和园与丽景馨居哪个更好？金隅泰和园为两限房，13年房子比较新，加上转商费后价格与丽景馨居差不多，户型，缺点是交通不方便，门口路也不方便；丽景馨居01年商品房，房子老一些，户型差一些，优点是交通方便。（2）跳脱上述3个小区，还有其他更好推荐吗？东坝预算内的房子和金隅泰和园类似，而常营的房子五环外首付比较吃紧。感谢！
回答：金隅泰和园的位置不好，不推荐 ，而且上车新盘基本都是溢价，没有太多品质可言。上车人群大多是短暂居住未来都会换房，只是满足基本居住的功能。这些因素决定了，上车盘的品质没人会长期买单450以内 建议关注以下楼盘： 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区 炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里。
提问：房姐你好，我们夫妻俩手头50万，两人公积金加起来40多万，总首付款可操作到140-150万，非京籍，孩子一岁，主要考虑孩子幼儿园和小学。现在在看东坝金隅悦和园的房子，说是可以上旁边朝花幼儿园和白家庄小学。sfsd。不知道这个楼盘你怎么看？我们这种情况还有哪些区域房子可以考虑，就是能让孩子进到公立幼儿园以及小学且学校教育水平不差的？
回答：你好，东坝虽然有天然优越的区位，但未来的发展仍然很多不确定性。 以东坝中路为界涿州房价钱一平方，路东绝大多数住宅为保障性住房和小产权房。单价3-5万不等。 如金泰丽富嘉园、东泽园、金隅悦和园、景和园、华纺星海家园、七棵树经济适用住房、福润四季、高杨树社区和东坝福园。虽然品质和配套一般，但对刚需来说算是一个不错的选择。白家庄小学就是硬件好的村小而已
提问：小夫妻首套刚需上车，东拼西凑首付在200-220左右，上班地点在中关村附近。希望通勤时间1内，有电梯的次新两居。单位解决学区，所以对房子的学区不是特别看重。 目前关注的几个位置1，马连洼，海淀，对面积和房龄不太满意。只能买梅兰竹菊60平的小两居。2，北面龙泽附近，新龙城、龙泽苑、北京人家。3，南面角门西、草桥附近。4, 9号线南面六里桥-科怡路附近。 这几个区域哪边好一点？还有其他合适的区域可以考虑吗？
回答：220万选筹化正常可以买到500出头的但是既然你讲到中关村工作，就比较麻烦了，可以参考过去的帖子：在中关村工作，是考虑自住；好在通勤一，范围放到很宽，从西五环到东四环北五环其实都在这个范围内。但其实更建议你不要把时间放在通勤上，因为工作的变动成本相比对于房产来说，成本太低太低，码农区域选筹是比较容易踩坑的，如果要回避溢价，选择就是交界的昌平地段，西二旗北路以北和回龙观板块。梅兰竹菊带学区老破小不是很建议。新龙城，融泽嘉园偏次新，500万竞争也比较激烈。如果你的总价可以到550，其实可以买到回龙观的180+平大面积或者500出头可以买到天通苑200平青年路可以买到次新两居和中关村近的，林翠路一些老小区奥林春天等差户型有可能500多万，不是很合适9号线不用考虑
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