我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下苏州购房答疑内容，来自微信公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问：
提问：苏叔，你好，本人之前在苏州买了一套房子用了投资，已经持有4年了，但是感觉这几年涨幅不高，升值潜力比较低，准备把这套卖掉重心在买套升值潜力大的房子，请问怎么找到升值潜力大的房子呢？
苏叔：你好， 首先是房子地理位置的选择，基于房住不炒的大背景，整个房地产市场在政策调控之下几乎不会再出现房价飞涨的情况。在这样的前提之下，核心地区的优质板块与学区房永远是处于优势地位的，不仅存量稀缺，需求量大，而且流通性强，会长期处于价值高地。还有一些处于规划与开发中的板块，它们升值潜力巨大，所以购买新房时要首选周边有空地的楼盘。另外，一些处于核心板块的新房，稀缺性极强很难买到，建议尽早放弃，转向购买板块周边的次新二手房，在新房存量售罄时，二手房市场就会迎来小高潮。其次是房屋类型的选择，建议入手更加“大众化”的房子，一些小众化设计的新房可能难以被大众认可，流通性不强。户型的选择上，推荐购买一线城市中功能齐全的中小户型三房住宅，除学区房外建议不要购买两房住宅。总的来说，要尽量优先在一线城市购买城区的新房，改善型住房与学区房是较优的选择，改善型住房宜居，能满足自身居住需求，且能够保值增值，学区房涨幅较大，收益更高。 苏州买房建议，相加知识星球内部分享。
提问：苏叔，你好，请问苏州买房，哪些板块的抗跌性强呢？
苏叔：你好，其实各个板块它都是有抗性的：
1.首先吴中太湖新城普遍都加精装包，规划起点高，落地受疫情影响大概率会延缓。
高铁新城未来的规划是核心交通枢纽，地理位置靠北。将来是否会形成商务区有待验证的
2.平江新城几乎全以大高层为主，距离地铁站最近的也要一公里，两个盘，距离目的地比较近。沪宁高速以南，商业以及烂尾的比较多，以北以住宅为主，成型还要几年的时间。
3.科技城交通商业配套是硬伤，地处苏州的最西端，发展空间上受到制约，现在主要靠学区调整，更多的人还是期待十年后的地铁
4.太湖科学城位置比较远，板块内还有待拆迁的住宅，临近省道大车较多，园区要么买不到，要么在园区的边缘。
5.娄葑周边汽车行业以及通园路上的厂区较多，一边高架、一边高速，花港东面、北面大片的自建房，一言难尽，造成了地铁站周边的整体其环境一般。
6.胥口工厂比较多，目前没有什么重大规划，城市界面将会保持比较长的一段目前的现状
7.太湖度假区位置相对偏远，一条地铁和高价也没有彻底盘活这个板块，学校和商业匮乏。
8.木渎古镇板块前几年冲得较猛，这几年价格一直在回落，早年的民房和小厂太多。
9.吴中城南目前工厂比较多，城市界面相对一般。
10.尹山湖利好基本出尽，除独墅湖第二隧道能够打通到高教区的距离外，也没有后续的其他的利好了。学区也一直受到诟病。
11.甪直目前城市界面比较差苏州未来5年房价走势，没有大型配套的商业
12.浒关早些年规划较乱，安置房、厂房、自建房、商品房比较混杂。
13.北双湖位置偏远苏州未来5年房价走势，除了从北面到园区比较近以外，其他配套都不是特别的完善 。
14.中央公园元和，基本都是以纯住宅为主，整体没有其他的配套大规划。
提问：苏叔，你好，曾经的苏州古城区是城市的核心地段，但是随着城市人口的外溢和新城的发展，该区的人口和经济都出现了衰退的征兆，古城区，是不是被低估的存在？该区的楼盘是否还值得入手？古城区老破小性价比如何？
苏叔：你好，古城区原为苏州名副其实的富人区，但是近年来随着苏州城市发展急需扩容，古城开发饱和，许多新城逐渐开始斩露头角。古城的楼市位居全苏州高位，而且寸土寸金、推盘量极少。古城区的新房主要包括几种，一是是独栋、合院、叠墅等低密别墅，价格昂贵；二是洋房，在古城区的洋房多是5-6的真洋房，项目普遍表现为小体量迷你型，销售情况一般；第三类是高层，主要分布在平江新城。古城区二手房房价呈现两极化，有学区的楼盘价格较高，而没有学区的较低。整体来看，古城区老破小的性价比较高，比较值得购买。未来随着苏州地区的产业转型，古城区或许有更好的发展前景。
苏叔，你好，除了姑苏区、园区、新区等亮眼的区域外，其他地方，例如吴中，它的发展过程是什么样的呢？它的优缺点是什么？未来又会呈现什么走势？
苏叔：你好，吴中楼市发展分为四个阶段：第一阶段是城南和越溪，城南一开始就有高端楼盘，越溪作为城市副中心，有多所改善楼盘；第二阶段是木渎和尹山湖，由于中环西线和2号线的利好，木渎和尹山湖热度走高，尤其是尹山湖，高新产业密集，缺少住宅，房价上涨很快；第三阶段是太湖旅游度假区和甪直，这是两个刚需板块，尤其太湖有五号线规划，承接了周边外溢；第四阶段是吴中太湖新城。吴中的发展过程是很明晰的，一开始是承接姑苏区、狮山的改善外溢，随后是园区、狮山的刚需外溢，现在吴中已经成功定位改善，之所以能承接这些外溢，与吴中的地理位置不无关系，吴中的优势在于能与其他区域融合，协同发展。关于吴中未来的走向，有这样一些思考：吴中的优势很明显，各个板块都有丰富的规划，涉及交通、产业、教育等多个方面，劣势在于整体面积太大，中心不明确，吴中接下来应该会以中环为重点，回归区域本身的发展。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。
提问：苏叔，你好，计划下半年在园区或者新区购二手学区房，预算300，两室或者小三室，或者按此要求有推荐的新房吗？孩子1岁，关注学区，中上即可，新房是否更容易破限购？正在想办法落户
苏叔：你好，目前300左右如果在园区和新区核心区域买二手房可能也比较吃力了，单价都比较高了，建议可以考虑一下不是太核心的地段但是学区还不错的板块的新房；比如园区高贸新城，新区科技城。
以上为”苏叔说房”微信公众号粉丝提问精选
当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。
苏叔已经总结了苏州未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。
