香河 “限外”抵消利好 房价平稳
“环首都经济圈”规划的消息一经公布，令万科、绿地等已经提早布局河北香河的开发商们乐得合不拢嘴。在售项目看房量比9月份“限外令”刚出台时有明显增加。但各项目售价并未出现大涨。
业内人士认为，香河楼市的平稳，主要是“环首都经济圈”具体细则并未出台，其利好与“限外”、“限购”形成了对冲。
王石：(河北邻京13县市拟建“发展特区”)突破行政限制，既缓解北京用地压力，又发展了围绕北京的河北区域经济，一举两得。
月光水水：七环来了，八环准备！
近30家房企囤地约260平方公里
素有“京畿明珠”美誉的香河，号称“半小时出京入卫，一小时上天下海”，京沈高速、规划中的大七环等多条高速路遍布周边，938快速公交40分钟直达国贸，地理优势毋庸置疑。从2008年至今，众多大型房企纷纷进驻香河开发，成为北京周边固安、涿州、怀来等地楼市无法比拟的最大看点。
截至今年7月，包括万科、京汉、万通、富力、绿地、香江、珠光、世贸天阶投资集团等22家房企，共在香河拿地约222.33平方公里。此外，中粮、北京鸿坤伟业等企业也在香河投资和拿地。最多的一家房企已手握40多平方公里土地，其他房企从几平方公里到30平方公里不等。据熟悉香河的业内人士估计，截至目前大约有近30家房企拿地约260平方公里，其进军方式主要以“新农村建设”名义获得大量土地。
“限外”影响尤存，房价平稳
“环首都经济圈”的提出，无疑利好香河的房地产发展。记者在走访时发现，香河域内开发商已重点宣传，更有开发商将本报11月初“环首都经济圈”报道的内容制作成易拉宝放置在售楼中心。但具体到各项目房价和区域供应表现上，市场整体表现平稳。
10月份开盘的别墅项目万通·紫藤堡，目前仅剩少数几套房源，今年并无推盘计划；在售项目珠光御景，从9月28日开盘至今，均价一直保持在5300元/平米左右；11月20日即将开盘的逸品蓝山，均价5580元/平米，与其8月开盘时持平。区域内某大盘则推迟了首次开盘时间，预计明年开盘，据开发商介绍，主要是受到“限外”影响。
记者在新华大街一家二手中介了解到，9月出台“限外”和“限购”令后，门庭冷落，一个多月后的现在，政策有消化迹象，“环首都经济圈”利好放出后，看房者比9月份政策出台时好了些，但相比9月之前，还是差了很多。
京御房地产开发有限公司营销总监王君认为，“环首都经济圈”给区域带来重大利好，但有9月份“限外令”一定程度上的抵消。另一方面，香河的客群主要是北京的购买者，他们对政策、房价颇为敏感，所以目前香河房价并未出现大的起伏。
明年放量，竞争将白热化
香河多位开发商认为，明年香河楼市供应将可能出现类似今年房山、大兴区域的市场状况，区域项目集中放量，产品、价格进入白热化竞争状态。
某不愿具名的开发商向记者表示，“环首都经济圈”新闻报道后，集团确实就此事进行过讨论，但是因为具体细则还并未出台，所以对于价格、推盘节奏等方面，还没有具体内容可以告知记者。但今年的在售楼座价格不会出现调整。
对于明年房价的判断，北京珠光地产营销中心总监崔辉认为，“环首都经济圈”规划、大房企项目的入市，区域价格也必将受到一定的影响，“估计会稳中有升。”
王君表示，预计明年3月份时，“环首都经济圈”会有更具体的政策出台。孔雀城各项目会根据市场情况进行价格调整，如将对比周边其他项目、或者燕郊等区域的房价，整体上保持稳中有升。今年最后两个月项目则未有太大的调价意向。
涿州 房价大涨是个传言
“日销几百套”、“房价大涨”。初冬，媒体报道河北涿州楼市有点热。这种“热度”和11月初“涿州即将并入北京”的流言关系甚大。从流言出现到省府辟谣，涿州的楼市是不是走了一个过山车？
“河北舍不得涿州”：涿州并入北京？别乱炒作了，实实在在修好路，先让涿州本地人能买得起房再说。
“北京人在涿州”：我是在北京买不起才来涿州买房的。再涨，北京人在涿州都买不起了。
售楼处冷热不均
从京石高速涿州出口下，就是涿州市繁华的范阳路。范阳路与其北边的华阳路、南边的冠云路，正是涿州市区三条平行的主干道。在范阳路上，就有不少临街楼盘和其他楼盘设于路边的售楼处。
记者以购房者身份来到金竹首府的售楼处，里面只有两三组买房人在看房。售楼员介绍，目前项目均价6800元/平米，部分房源在7200元/平米以上。记者从其销控表上看到，在售两栋楼开盘130多套房，目前已售出一半左右。售楼员表示，现在还维持着10月初开盘的价格，并未在11月初涨价。“从2009年以来，涿州房价就一直在涨。去年底还是每平米5000多元，今年4月就涨到6000元以上了。”
记者随后来到公园1号售楼处。据介绍，该项目上周末刚开盘。在售楼处内，记者看到人头攒动的景象，一系列关于河北周边县市利好的媒体报道被放大展示出来，售楼员极力推销着房子。半小时内，有3个买房人定购了房子，砸开项目准备的“金蛋”，以获得额外优惠。至于本次开盘的价格，记者了解到是6700元/平米左右，相对于前期超过7000元/平米的价格略有下调。对此，售楼员的解释是，“这不是降价，而是基于这一栋楼的销售策略，低开高走，后期肯定会追上原来的价格。”
相对于公园1号的热闹，相邻的另一售楼处则显得冷清许多。整个售楼处只有记者一个看房人。但项目的销控表显示涿州区房价，10月23日开盘的近200套房源已经销售一大半。该楼盘位于华阳路上，均价6200元/平米。
“涿州并入北京的传言早已不是新鲜事儿。”在一项目售楼处，涿州本地的看房人陈先生告诉记者，这种时不时就冒出一次的传言早已让涿州人不为所动，而自己更关心的是像京石高铁这样实实在在的利好。在陈先生看来，闻风而来的更多是北京的买房人，“可能是有开发商在北京炒作。”
然而从售楼处的平静来看，涿州不少开发商还是表现平静。位于冠云路上的云景城售楼员就告诉记者，项目的客群还是涿州本地的自住型客群，在介绍项目时并不强调区划方面的事情。
位于涿州影视城附近的别墅项目慢城26岛相关人士也介绍，目前在售房源于今年9月推出，一直维持13000元/平米的均价，近期并未受“涿州并入北京”传言的影响而出现波动。该人士还表示，不少开发商注意到现在的消费者已经很理性。不止是涿州，燕郊也曾经出现过划入北京的传言；就涿州自身来讲，划入北京的传言由来已久，因此不少涿州本地人和开发商都比较平静。“慢城26岛原计划于明年5月再推新房源，目前仍然是按部就班进行，不会炒作规划概念。”
莫让环京新城变睡城
北京人卢女士前年因为工作关系而前往香河，每个周末开车40分钟返京看望父母。她时常感慨，这也就相当于她从北京东四环的家到原来京西的单位的行车时间。今年10月份在当地一个高档小区购买了房产。但最近她开始担心两件事情：一是自己在香河的工作能否长久，会不会有更多的人来这里工作，形成一个新的工作区；二是这里能否有相应的养老配套，久居北京的父母是否愿意在这里住下来，不用自己两头跑了。
从大批CBD的“京漂”到燕郊买房方便上班，到香河买房为了在香河上班和养老，不少“首都圈”的先行实践者既享着快乐，也有所担忧。
让环京新城告别睡城模式，是目前各界热议的话题。根本的解决之道在于有一个系统科学的产业规划，让房地产开发成为一种辅助产业发展的手段，而不是成为地方政府炒作产业概念后用来卖地赚钱的噱头。
燕郊的教训在于，缺乏系统的规划，缺乏高层次的对接涿州区房价，使得其与北京的融合局限于低层次，由于燕郊已经将低水平的房地产开发变为了既定的事实，即使将来通了轻轨，也只能变为一个略方便一点的“睡城”，这也是国内知名的开发商没有选择进入的核心原因。
有了燕郊的教训在前，加上交通距离要比燕郊更远一些，因此若再以概念炒作来投机套现，是很难受到市场认可的。
其他的“环首都”区域要引以为戒，以产业为先导，让房产成为吸引人才的手段，而不是以“土地财政”为目的炒作。
河北官员要让北京人“跳过去”的说法真的很有底气，很给力，但“环首都经济圈”要成为大家主动“跳过去”的新城，需要更好的发展机遇，更好的生活条件。河北环京县市，你们准备好了吗？
