环京置业指南（纯干货）
时间:2023-07-01T11:55:08 来源:涿州房产网 点击:
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一、环京梯队划分环京按照区域有京东地区的北三县，京东南地区的武清、廊坊市区，京南地区的固安、永清、霸州，京西南地区的涿州、涞水、高碑店，京西北地区的怀来、下花园。其他妖魔鬼怪不表。
按照价值划分有三个梯队(排名分先后)：第三梯队：霸州、涿州、怀来、高碑店、涞水、下花园以目前的楼市现状分析，第三梯队可以不必讨论，这个梯队的，完全靠楼市温度支撑，不宜通勤、不宜养老、不宜投资。 第二梯队：武清、廊坊市区、永清武清在这轮楼市周期里，是这三个地方跌幅最低的，因为天津海河计划的整体支撑，武清这个地方是有落户、居住和养老价值的，但这一切都依托于天津。所以，北京上班族通勤还差那么一点意思。廊坊市区现在的市场属于当地内部市场，投资很少很少，也几乎没有北京买来养老的。永清受新机场影响有一定的价值提升，其他暂时没有。 第一梯队：燕郊、大厂、香河、固安最重头的在这4个地方，也是大家关注度最高的地方。真正的京津冀一体化受益最大的几个地方。经过17年的严格限购，4地几乎都已经腰斩，随18年尾有些许抬头，但限购未松的大前提下，供求关系依然严重倒挂。稍微懂点环京的人都知道，只要考虑环京，首选一定是这4个地方。 二、适合与不适合不是所有人都适合买环京1. 不适合①已有或即将有资格的纯刚需如果你手里有150万，有5年北京社保，应该毫不犹豫北京上车，这是纯刚需，为了北漂扎根，绝不能有二心。②职业投资客很多人，对真正的职业投资客缺乏专业认知，这类人，全国不超过2000人甚至更少。温州买房大妈是职业投资客吗?不是!你翻遍所有新闻，都看不出任何关于大妈的职业操守，他们买房和买菜、买包包、买P2P一样的，跟风+无杠杆。职业投资客的核心是杠杆——资金利用率一套200万的房子，大妈要花203万买入;一套200万的房产，职业投资客只花20万。这个极小极小的一个群体，甚至在普通人的身边，根本看不到。扯远了，就环京来看，现在的信贷环境极差，没有任何渠道可以做到高杠杆，把话说直白一些，能买就不错了。
2. 适合适合环京置业的人群其实是比较广泛的，我在上次万科的沙龙中讲过“北京有房者的比例”，这里就不细说了——整体不超过15%，而这其中还有大部分人只有一套房。来京工作的新北京人，未来无论如何父母都要过来养老的，这个是不得不面对的问题。这样看来，有以下人群适合在北三县和固安这样的地方置业：①北京确实上不去车(其实我最怕这些人回老家胡乱买一套或者所谓的异地投资)a. 钱是有，但由于种种原因，没有且短期也不会有北京购房资格的人b.钱不够，北京房价不得不说已经很贵了，大部分人其实已经不想着能买得起了，如果仍然想在北京发展，显然有几十万通勤大军的北三县是最好的选择。c.已经有一套北京住房，但买不起第二套的。如果打算在一座城市一直生活，不会有人觉得一套房就够吧，最最起码的，父母、岳父母辈的养老房早晚都要买。d.想短期看到些房产带来的收益的。不得不说，北京短期之内是不可能有大行情的，那句快被说烂了的话怎么说来着“刚需该买买”，想短期投资看到利润，我只能说，现在的北三县和固安，有机会，而且不会远。f.外地投资者。恰恰是严格的限购，把燕郊、大厂等打的不像样子，像环沪、环深动辄两三万的价格，紧邻副中心的北三县是不是便宜的有点突兀呢? 三、买哪里买房都买预期，燕郊虽好，也算老城了，香河的优势在于总价低，要我说，从各方面看，大厂肯定都是首选。我不善于也不屑于拼凑那些个政策规划，捞干的说，可以总结成“六个引领”：1. 政策引领京津冀一体化已经提出几年了，现在我们可以看到新闻提及最多、领导们最关注的地方，应该就是大厂了。这其实也很好理解：只有更好的居住，才能更好的工作，搬到副中心的GWY，很多还长距离通勤，短期内通州职住平衡只能依靠紧邻大厂的配合和支持。(对这些购房者，已经实质性放开购房，并有相关配套，这些网上都可以查)2. 资金引领接着上面就可以看出，就北三县而言，大厂的资金投入上，一定是最多的，燕郊的“老路”不能再走，一个地区的作用，不能仅仅是居住，也要兼顾环境和品质。3. 土地引领地产圈有这么一句至理名言：有空地的地方才有未来。这句话后面还应该加上一句：不能没有空地，也不能都是空地。北三县的房价跌了，你以为有房者最着急吗?拿衣服!是土地所有者。你那个三瓜俩枣才值几个钱呢。空地的价值，不在于未来它有什么，而在于可以“以土地烘托土地”，为什么当年很多城市楼王后面还有楼王?始作俑者是谁?4. 环境引领这个你就实地感受吧，最好把所有环京都跑一遍，就知道大厂的环境有多霸道了。5. 价格引领如果站在潮白河的友谊大桥上，一面是房价4-5万的通州、一面是一万出头的大厂，你会觉得，这就是两个省的“价标”，但从京津冀一体化的角度讲，这似乎是ZZ不正确的。6. 位置引领从另一个角度讲，所有大厂在环一线里，是最特殊的，因为它旁边就是新北京，更因为它是所有环一线利率价格最低的。这个位置，得天独厚，全国应该不会再有第二家。(在写完文章发现漏掉一个重要问题，对于大厂的门槛，现在已经不是问题了，首付30%，可以买) 四、时间节点把握文章开头我说，当前环京的特点之一是体量小。目前最有购买价值的第一梯队体量就更小了。全国楼市的一个规律就是，体量越小的城市，受政策影响就越灵敏。北三县这样的地方，不像北京，北京任何时候都不缺乏购买群体和购买力，2017年“317”前后出了20几条限制政策，也就整体跌掉20%多。北三县现在这种严格控制限购的高门槛态势下，一旦有稍微松懈的利好出台，一般就是10-15%的涨幅(见去年年尾)。所以北三县购房确实需要把握时间节点，我认为总结就两点：1. 需求性购房不要等2. 投资性购房看政策这里不得不说的简单一点，因为最近北三县已经有相关的政策流出来了，等着看新闻就好了。(着急知道的，可以进我的小红圈看，但是不建议只为了看这个政策进圈)
按照价值划分有三个梯队(排名分先后)：第三梯队：霸州、涿州、怀来、高碑店、涞水、下花园以目前的楼市现状分析，第三梯队可以不必讨论，这个梯队的，完全靠楼市温度支撑，不宜通勤、不宜养老、不宜投资。 第二梯队：武清、廊坊市区、永清武清在这轮楼市周期里，是这三个地方跌幅最低的，因为天津海河计划的整体支撑，武清这个地方是有落户、居住和养老价值的，但这一切都依托于天津。所以，北京上班族通勤还差那么一点意思。廊坊市区现在的市场属于当地内部市场，投资很少很少，也几乎没有北京买来养老的。永清受新机场影响有一定的价值提升，其他暂时没有。 第一梯队：燕郊、大厂、香河、固安最重头的在这4个地方，也是大家关注度最高的地方。真正的京津冀一体化受益最大的几个地方。经过17年的严格限购，4地几乎都已经腰斩，随18年尾有些许抬头，但限购未松的大前提下，供求关系依然严重倒挂。稍微懂点环京的人都知道，只要考虑环京，首选一定是这4个地方。 二、适合与不适合不是所有人都适合买环京1. 不适合①已有或即将有资格的纯刚需如果你手里有150万，有5年北京社保，应该毫不犹豫北京上车，这是纯刚需，为了北漂扎根，绝不能有二心。②职业投资客很多人，对真正的职业投资客缺乏专业认知，这类人，全国不超过2000人甚至更少。温州买房大妈是职业投资客吗?不是!你翻遍所有新闻，都看不出任何关于大妈的职业操守，他们买房和买菜、买包包、买P2P一样的，跟风+无杠杆。职业投资客的核心是杠杆——资金利用率一套200万的房子，大妈要花203万买入;一套200万的房产，职业投资客只花20万。这个极小极小的一个群体，甚至在普通人的身边，根本看不到。扯远了，就环京来看，现在的信贷环境极差，没有任何渠道可以做到高杠杆，把话说直白一些，能买就不错了。
2. 适合适合环京置业的人群其实是比较广泛的，我在上次万科的沙龙中讲过“北京有房者的比例”，这里就不细说了——整体不超过15%，而这其中还有大部分人只有一套房。来京工作的新北京人，未来无论如何父母都要过来养老的，这个是不得不面对的问题。这样看来，有以下人群适合在北三县和固安这样的地方置业：①北京确实上不去车(其实我最怕这些人回老家胡乱买一套或者所谓的异地投资)a. 钱是有，但由于种种原因，没有且短期也不会有北京购房资格的人b.钱不够，北京房价不得不说已经很贵了，大部分人其实已经不想着能买得起了，如果仍然想在北京发展，显然有几十万通勤大军的北三县是最好的选择。c.已经有一套北京住房，但买不起第二套的。如果打算在一座城市一直生活，不会有人觉得一套房就够吧，最最起码的，父母、岳父母辈的养老房早晚都要买。d.想短期看到些房产带来的收益的。不得不说，北京短期之内是不可能有大行情的，那句快被说烂了的话怎么说来着“刚需该买买”，想短期投资看到利润，我只能说，现在的北三县和固安，有机会，而且不会远。f.外地投资者。恰恰是严格的限购，把燕郊、大厂等打的不像样子，像环沪、环深动辄两三万的价格，紧邻副中心的北三县是不是便宜的有点突兀呢? 三、买哪里买房都买预期，燕郊虽好，也算老城了，香河的优势在于总价低，要我说，从各方面看，大厂肯定都是首选。我不善于也不屑于拼凑那些个政策规划，捞干的说，可以总结成“六个引领”：1. 政策引领京津冀一体化已经提出几年了，现在我们可以看到新闻提及最多、领导们最关注的地方，应该就是大厂了。这其实也很好理解：只有更好的居住，才能更好的工作，搬到副中心的GWY，很多还长距离通勤，短期内通州职住平衡只能依靠紧邻大厂的配合和支持。(对这些购房者，已经实质性放开购房，并有相关配套，这些网上都可以查)2. 资金引领接着上面就可以看出，就北三县而言，大厂的资金投入上，一定是最多的，燕郊的“老路”不能再走，一个地区的作用，不能仅仅是居住，也要兼顾环境和品质。3. 土地引领地产圈有这么一句至理名言：有空地的地方才有未来。这句话后面还应该加上一句：不能没有空地，也不能都是空地。北三县的房价跌了，你以为有房者最着急吗?拿衣服!是土地所有者。你那个三瓜俩枣才值几个钱呢。空地的价值，不在于未来它有什么，而在于可以“以土地烘托土地”，为什么当年很多城市楼王后面还有楼王?始作俑者是谁?4. 环境引领这个你就实地感受吧，最好把所有环京都跑一遍，就知道大厂的环境有多霸道了。5. 价格引领如果站在潮白河的友谊大桥上，一面是房价4-5万的通州、一面是一万出头的大厂，你会觉得，这就是两个省的“价标”，但从京津冀一体化的角度讲，这似乎是ZZ不正确的。6. 位置引领从另一个角度讲，所有大厂在环一线里，是最特殊的，因为它旁边就是新北京，更因为它是所有环一线利率价格最低的。这个位置，得天独厚，全国应该不会再有第二家。(在写完文章发现漏掉一个重要问题，对于大厂的门槛，现在已经不是问题了，首付30%，可以买) 四、时间节点把握文章开头我说，当前环京的特点之一是体量小。目前最有购买价值的第一梯队体量就更小了。全国楼市的一个规律就是，体量越小的城市，受政策影响就越灵敏。北三县这样的地方，不像北京，北京任何时候都不缺乏购买群体和购买力，2017年“317”前后出了20几条限制政策，也就整体跌掉20%多。北三县现在这种严格控制限购的高门槛态势下，一旦有稍微松懈的利好出台，一般就是10-15%的涨幅(见去年年尾)。所以北三县购房确实需要把握时间节点，我认为总结就两点：1. 需求性购房不要等2. 投资性购房看政策这里不得不说的简单一点，因为最近北三县已经有相关的政策流出来了，等着看新闻就好了。(着急知道的，可以进我的小红圈看，但是不建议只为了看这个政策进圈)
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